買樓可能是你會進行最大額的交易。在安排按揭貸款之前，您需要確保自己有償還貸款的能力。這篇文章會助你了解如何計算貸款額及比較不同類型的貸款。

[2021年版] 樓宇按揭息率比較 (各大銀行息率/ 現金回贈/ 罰息期一覽表)

樓宇按揭

樓宇按揭就是以物業作抵押，向銀行借出首期以外的錢用來購買物業。銀行會根據物業的估值，貸款人的還款能力，借貸紀錄等，評估可以借出的金額。如果貸款人在貸款期間無能力償還，銀行有權把物業收回，拍賣來抵借出的金額。

可以借多少？

銀行會從多方面評估最高貸款額，其中包括：

物業種類（例如私人樓宇，村屋，公共房屋等）
物業估值
貸款的借貸紀錄
貸款人的還款能力（貸款人的職業，月入等）
貸款人是否首次置業

計算貸款額

如物業價值600萬，銀行批8成按揭即480萬，換而言之申請人需付2成作首期即120萬。

還款方式

貸款人可以選擇以H按或P按作還款利息計算。不同銀行會有稍為不同的息率和現金回贈，建議比較後再作決定。那麼，什麼是H按和P按呢？

H按 = 銀行同業拆息(HIBOR) + 個別銀行訂立的息率

由於HIBOR是浮動的，所以H按的息率也有機會跟隨調整。為了保障貸款人，銀行也會訂立鎖定按息上限，為免供款因為拆息上升而急升。

P按 = 最優惠利率 (Prime Rate) – 個別銀行訂立的息率

最優惠利率一般是跟隨美國利率走勢，雖然相對較穩定，但在一般情況下，最優惠利率會高於銀行同業拆息。所以大部分貸款人會選擇H按。

罰息期

為了保障銀行或貸款機構因為提早還款而損失利息，機構大多會設立罰息期，對罰息期內還清貸款的貸款人收取手續費，大部分罰息期為2年。

壓力測試

壓力測試是銀行在進行按揭審批時，在實際利率上加3厘作「假設利率」，評估申請人在利息調高時所能承受的還款能力。

壓力測試計算示範

物業市值： 800萬

貸款額：640萬（8成）

實際利率：2.5%

加壓後利率：2.5% + 3% = 5.5%

加壓後假設供款額：$36,339

申請人的最低入息要求：$72,678 (每月假設供款為實際入息的50%）

* 申請人入息水平跟假設性供款的比例上限，視乎不同申請人狀況 *

按揭產品推介
	按息(低至)	回贈(高達)	銀行/機構
最平 H 按	H+1.40%	1.0%	恒生銀行
最平 P 按	2.50%	1.0%	南洋商業銀行
低首期高成數 {一手二手及轉按} 8 成(樓價高達 833 萬) 7 成(樓價 3000 萬或以下)	P-2.6%~2.50% (可借 5 成保費)	0.5%	宏亞按揭
特快財務	P+3%起	N/A	英皇財務 / ETC / JIT /中原財務第一信用財務 / 新鴻基信貸
買賣公司股權	1.8%- 2%月息	N/A	英皇財務 / 鼎珮 VMS
P按 (一二手/自用/連租約)	P-2.8%/P-3% (2.45-2.5%)	1%	匯豐 / 恆生 / 中銀 / 渣打 / 花旗 / 工商 / 東亞 / 交通 / 建行 / 星展 / 永隆 / 大新 / 中信(國際) /南洋商業 / 創興 /大新
居屋按揭	P-2.75%/P-3.0% (2.5%)	1%	中銀 / 匯豐 / 恆生 / 渣打 / 東亞 / 創興
中銀/ 匯豐/ 恆生/ 集友/南洋商業的 P 為 5.0%; 富邦的 P 為 5.375% 永亨的 P 為 5.50%; 其他則為 5.25% **上述資料只供參考,一概以有關銀行/機構批核作準

住宅物業按揭款息率一覽表

貸款機構

按揭產品(息率/ 現金回贈/ 罰息期)

匯豐銀行 HSBC

(P: 5.0%)

少於 6百萬

(1個月)HIBOR+1.42%-1.45%

現金回贈：0.2%-0.5%

6百萬 – 1千萬

(1個月)HIBOR+1.38%-1.42%

現金回贈: 0.5%-0.8%

1千萬 – 2千萬

(1個月)HIBOR+1.35%

現金回贈: 0.8%-1%

多於 2千萬

(1個月)HIBOR+1.35%

現金回贈: 1%

按息上限 P-2.50%

罰息期:2年

**同時享有高息存款戶口**

中國銀行 BOC

(P: 5.0%)

少於 3百萬

(1個月)HIBOR+1.45%-1.5%

現金回贈: 0.2%- 0.3%

3百萬 – 6百萬

(1個月)HIBOR+1.40%

現金回贈: 0.5%- 0.8%

6百萬 – 1千萬

(1個月)HIBOR+1.35%-1.4%

現金回贈: 0.8%

1千萬 – 2千萬

(1個月)HIBOR+1.35% – 1.40%

現金回贈: 0.9%-1%

按息上限P-2.50%

罰息期:2年

**同時享有高息存款戶口**

渣打銀行 SCB

(P:5.25%)

少於 3百萬

HIBOR+1.55%

上限P-2.65%

現金回贈: 0%

3百萬 – 6百萬

HIBOR+1.5%

上限P-2.75%

現金回贈: 0.2%

6百萬 – 1千萬

HIBOR+1.45%

上限P-2.75%

現金回贈: 0.5%

1千萬 – 2千萬

HIBOR+1.45%

上限P-2.75%

現金回贈: 0.88% HIBOR+1.45%上限P-2.75%現金回贈

罰息期:2年

**同時享有高息存款戶口**

恆生銀行 HSB

(P:5.0%)

1百萬 – 3百萬

(1個月)HIBOR+1.50%

現金回贈: 0.2%-0.4%

4百萬 – 1千萬

(1個月)HIBOR+1.4%

現金回贈: 0.2%-0.5%

1千萬 – 2千萬

(1個月)HIBOR+1.45%

現金回贈: 0.8%

多於 2千萬

(1個月)HIBOR+1.40%

現金回贈: 1%

按息上限P-2.50%

罰息期:2年

**同時享有高息存款戶口**

花旗銀行 Citi bank

(P:5.25%)

1百萬 – 3百萬

(1個月)HIBOR+1.45%

現金回贈: 0.2%

3百萬 – 6百萬

(1個月)HIBOR+1.38%

現金回贈: 0.55%

6百萬 – 1千萬

(1個月)

HIBOR+1.35%

現金回贈: 0.85%

多於 1千萬

(1個月)HIBOR+1.35%

現金回贈:1%

按息上限P-2.75%

罰息期:2年

**同時享有高息存款戶口**

建設銀行 China Construction Bank (Asia)

(P:5.25%)

少於 4百萬

(1個月)HIBOR+1.45%-1.50%

現金回贈: 0.2% – 0.5%

4百萬 – 1千萬

(1個月)HIBOR+1.35%

現金回贈‥0.5%-0.8%

多於 1千萬

(1個月)HIBOR+1.30%

現金回贈: 1%

按息上限 P-2.75%

罰息期:2年

**同時享有高息存款戶口**

交通銀行

Bank of Communication

(P:5.25%)

2百萬 – 5百萬

(1個月)HIBOR+1.40%

現金回贈: 0.6%

5百萬 – 8百萬

(1個月)HIBOR+1.35%

現金回贈: 0.8%

8百萬 – 1千萬

(1個月)HIBOR+1.35%

現金回贈: 1%

多於 1千萬

(1個月)HIBOR+1.30%

現金回贈: 1%

按息上限 P-2.75%
罰息期:2年

**設掛鉤存款戶口**

工商銀行 ICBC

(P:5.25%)

**開理財金賬戶$0.8M / MIP

少於 5百萬

HIBOR+1.38%

現金回贈: 0.80%

按息上限 P-2.75%

多於 1千萬

HIBOR+1.35%

現金回贈: 0.80%

按息上限 P-2.75%

**不開理財金賬戶

多於 50萬

HIBOR+1.45%

現金回贈: 0.20%

按息上限 P-2.5%

多於3百萬

HIBOR+1.4%

現金回贈: 0.60%

按息上限 P-2.75%

多於5百萬

HIBOR+1.35%

現金回贈: 0.80%

按息上限 P-2.75%

以上全部罰息期:3年

**同時享有高息存款戶口**

集友銀行 Chiyu Bank

(P:5.0%)

(1個月)HIBOR+1.45%

少於 6百萬

現金回贈: 0.8%

罰息期: 3年

多於 6百萬

現金回贈: 0.6%

罰息期: 2年

按息上限 P-2.50%

中信銀行 China Citic Bank

(P:5.25%)

(1個月)HIBOR+1.50%

按息上限 P-2.75%

P-plan 全期 P-2.75%

現金回贈: 0.2%

罰息期:2年

**享有高息存款戶口**

東亞銀行 BEA

(P:5.25%)

1百萬 – 3百萬

(1個月)HIBOR+1.5%

現金回贈: 0.5%

3百萬 – 6百萬

(1個月)HIBOR+1.45%

現金回贈: 1%

多於 6百萬

(1個月)HIBOR+1.4%

現金回贈: 1%

按息上限P-2.75%

罰息期:2年

南洋商業銀行 NCB

(P:5.0%)

(1個月)HIBOR+1.50%

按息上限 P-2.50%

現金回贈: 0.2%

P plan : P-2.5%

現金回贈: 1%

罰息期: 3 年

招商永隆銀行

CMB Wing Lung Bank

(P:5.25%)

少於 3百萬

(1個月)HIBOR+1.50%

現金回贈: 0.0%

按息上限P-2.65%

多於 3百萬

(1個月)HIBOR+1.45%

現金回贈: 0.4%

多於 3百萬 + 1百萬存款

(1個月)HIBOR+1.40%

現金回贈: 0.6%

多於 6百萬 + 1百萬存款

(1個月)HIBOR+1.35%

現金回贈: 0.8%

按息上限P-2.75%

罰息期:3年

**同時享有高息存款戶口**

大新銀行 DSB

(P:5.25%)

P – 2.3%

現金回贈: 0

罰息期: 3年

**轉按暫停**

永亨銀行 Wing Hang

(P:5.50%)

(1個月)HIBOR+1.40%

按息上限 P-2.70%

現金回贈: 0

罰息期:1年

P plan: P-3.0%

現金回贈: 0

罰息期: 1年

永亨財務 Wing Hang Credit

(P:5.50%)

(3個月)HIBOR+2.5%

按息上限 P-2.5%

現金回贈高達: 0.50%

罰息期: 三年 (3% / 2% / 1% )

富邦銀行 Fubon Bank (HK)

(P:5.375%)

1百萬 – 3百萬

(1個月)HIBOR+1.50%

現金回贈: 0.2%

3百萬 – 5百萬

(1個月)HIBOR+1.5%

現金回贈: 0.5%

多於 5百萬

(1個月)HIBOR+1.5%

現金回贈: 0.8%

按息上限P-2.7% (2.675%)

罰息期:2年

**不設高息戶口**

大眾銀行 Public Bank

(P:5.375%)

P-plan:全期 P-2.75%

高達回贈: 0.5%

罰息期: 2年 (2%/1%)

星展銀行 DBS

(P:5.25%)

少於 5百萬

(1個月)HIBOR+1.60%

按息上限 P-2.50%

現金回贈高達: 0%

5百萬 – 8百萬

(1個月)HIBOR+1.60%

按息上限 P-2.60%

現金回贈高達: 0.2%

多於 8百萬

(1個月)HIBOR+1.50%

按息上限 P-2.65%

現金回贈高達‥ 0.2%

罰息期: 3年

華人財務 HKCB

(P:5.25%)

全期低至 P-2.75%

現金回贈: 0%

罰息期: 2年 (2%/1% )

大眾財務 Public Finance

(P:5.375%)

全期低至 P-2.50%

現金回贈可達: 0.5%(買賣)

罰息期: 2年 (3%/2% )

(清數:全期P-2%)

(註:有關按揭條款隨時因應相關銀行修訂而有所更改)